จะต่อเติมบ้าน ต้องทำอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย

จะต่อเติมบ้าน ต้องทำอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย

การต่อเติมบ้านถือเป็นเรื่องปกติที่พบได้ทั่วไปในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นบ้านทาวน์เฮ้าส์ บ้านทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ หรือบ้านเดี่ยวโดยมีจุดประสงค์เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย ปรับพื้นที่ให้เหมาะกับการใช้งาน หรือปรับเปลี่ยนบรรยากาศของบ้านให้น่าอยู่ยิ่งขึ้น ซึ่งการต่อเติมบ้านนั้นสามารถทำได้หลายรูปแบบ อาทิ สร้างห้องเพิ่มเติม ต่อเติมหลังคาจอดรถหน้าบ้าน ขยายพื้นที่ครัวหลังบ้าน เป็นต้น แต่ทราบหรือไม่ว่าการต่อเติมบ้านในแต่ละครั้ง ไม่ใช่ว่าจะสามารถทำได้เลยทันที แต่เจ้าของบ้านจะต้องศึกษาหลักการต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมายเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมา

ก่อนอื่น เจ้าของบ้านควรศึกษา พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ซึ่งเป็นกฎหมายที่บัญญัติขึ้นเพื่อใช้ควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารในเรื่องต่อไปนี้

- ความเป็นระเบียบร้อยของบ้านเมือง
- ความมั่งคงแข็งแรงของอาคาร
- ความปลอดภัยของผู้อาศัยหรือผู้ที่เข้าไปใช้อาคาร
- การป้องกันอัคคีภัยภายในอาคาร
- การสาธารณสุขและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
- การอำนวยความสะดวกแก่การจราจร

ดังนั้น เจ้าของบ้านที่จึงต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้อย่างเคร่งครัดก่อนเมื่อคิดที่จะต่อเติมหรือดัดแปลงบ้านเพื่อไม่ให้ขัดต่อข้อกฎหมาย หากอ้างอิงจาก พ.ร.บ. ดังกล่าว การต่อเติมบ้านให้ถูกต้องตามกฎหมายต้องปฏิบัติ ดังนี้

ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน
- ก่อนเริ่มต่อเติมหรือดัดแปลงอาคาร หากส่วนที่ต้องการต่อเติมหรือดัดแปลงเข้าเงื่อนไขต่อไปนี้ เจ้าของบ้านจะต้องยื่นเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อน จึงจะดำเนินการได้

- การขยายหรือลดพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มีขนาดรวมกันตั้งแต่ 5 ตารางเมตรขึ้นไป
- การขยายหรือลดพื้นที่หลังคาที่มากกว่า 5 ตารางเมตรขึ้นไป หรือทำให้คานและเสาเดิมต้องรับน้ำหนักเพิ่มเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
- เพิ่มหรือลดจำนวนเสา คาน ฐานราก พื้น หรือโครงสร้างอื่น ๆ หรือเปลี่ยนแปลงด้วยวัสดุหรือมีขนาดต่างไปจากเดิม

ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุม
  ในการทำเรื่องต่อเติมหรือดัดแปลงอาคาร เจ้าของบ้านจะต้องยื่นแบบแปลนที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกที่เป็นผู้ออกแบบและวิศวกรที่ทำหน้าที่ควบคุมการก่อสร้างประกอบด้วย เพราะต้องมีการคำนวณน้ำหนักของส่วนที่ต้องการก่อสร้างเพื่อดูว่าเข้าข่ายต้องขออนุญาตก่อนหรือไม่

ต้องได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้าน
- เจ้าของบ้านจำเป็นต้องพูดคุยขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านก่อนการต่อเติมบ้าน และจำเป็นต้องขออนุญาตจากเพื่อนบ้านอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร โดยเฉพาะหากเป็นการต่อเติมผนังทึบชิดรั้วบ้านด้านข้างเพื่อป้องกันความขัดแย้งกันในอนาคต

อย่าละลืมระยะห่างระหว่างอาคาร
 นอกจากพิจารณาเรื่องขนาดพื้นที่ที่ต่อเติมแล้ว การต่อเติมบ้านไม่สามารถทำได้จนเต็มพื้นที่ เนื่องจากมีกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่างกำหนดอยู่ ซึ่งการก่อสร้างหรือต่อเติมต้องมีระยะห่างระหว่างอาคารและแนวเขตที่ดิน สรุปได้ง่าย ๆ ดังนั้น

- ระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนควรมีระยะอย่างน้อย 3 เมตร
- มีการเว้นที่ว่างระหว่างตัวอาคารกับแนวเขตที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังและด้านข้างอย่างน้อย 2 เมตร
- ขอบเขตของอาคารต้องครอบคลุมพื้นที่ไม่เกิน 70% ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุด
- สำหรับอาคารชั้นเดียวหรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร หากทีการต่อเติมผนังที่มีช่องเปิด (เช่น หน้าต่าง ช่องลมระบายอากาศ ช่องแสง หรือบล็อคแก้ว) ควรมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่หากเป็นผนังทึบ (ไม่มีช่องแสง) ควรมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร

หากไม่ปฏิบัติตามจะเกิดอะไรขึ้น
- ในกรณีที่ถูกร้องเรียนจากเพื่อนบ้านหรือเจ้าพนักงานพบว่าการต่อเติมหรือดัดแปลงนั้นไม่ได้มีการขออนุญาตหรือไม่เป็นไปตามที่ขออนุญาต เจ้าพนักงานสามารถออกคำสั่งระงับการก่อสร้างได้ หรือออกคำสั่งให้แก้ไขให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่กำหนด หรืออาจโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนดได้ หากยังไม่ปฏิบัติตาม จะมีโทษเพิ่มอีกคือโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ)

ดังนั้น ก่อนเริ่มการปรับปรุงต่อเติมบ้าน เจ้าของบ้านควรต้องศึกษารายละเอียดและปฏิบัติตามตามขั้นตอนและต่อเติมบ้านอย่างถูกต้องตามกฎหมายเพื่อป้องกันผลกระทบที่อาจตามมา
ติดต่อสอบถาม